FAQ

Werden Immobilien durch das Sachverständigenbüro bundesweit bewertet?

Der Schwerpunkt der Immobilienbewertung liegt in Nordrhein-Westfalen, wo wir mit unserem Zentralbüro Dortmund und einem Zweigbüro in Bielefeld vertreten sind. Darüber hinaus sind wir für unsere Kunden auch bundesweit tätig.


Welche Arten von Immobilien werden bewertet?

Grundsätzlich werden alle Arten von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten sowie Rechten an Grundstücken bewertet. Ein besonderer Schwerpunkt der Tätigkeit ist die Bewertung von Gewerbe- und Industrieobjekten.


Ist die Erstellung eines Gutachtens „nach Aktenlage“ möglich?

Nein. Bei der Begutachtung ist immer eine umfassende Objektbesichtigung erforderlich.


Wie lange dauert eine Objektbesichtigung?

Die Dauer des Ortstermins hängt von der Art und Größe des Objekts sowie dem Bewertungsumfang ab. In der Regel ist die Aufnahme vor Ort in ein bis zwei Stunden abgeschlossen. Bei großen Gebäudekomplexen können jedoch auch acht oder mehr Stunden erforderlich sein.


Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens?

Das kommt darauf an, welche Unterlagen bereits vorliegen. Die bei den zuständigen Behörden angeforderten Unterlagen liegen in der Regel innerhalb von zwei Wochen schriftlich vor. In Ausnahmefällen, sofern sich die Unterlagen bereits in den Landesarchiven befinden und ggf. transkribiert werden müssen, kann dies jedoch auch mehrere Monate dauern. Manchmal stellt sich auch erst im Rahmen der Bearbeitung heraus, dass weitere Unterlagen angefordert oder zusätzliche Untersuchungen durchgeführt werden müssen.

Im Regelfall ist die Bearbeitung in zwei bis vier Wochen nach dem Ortstermin abgeschlossen.


Welche Unterlagen sind für die Erstellung eines Gutachtens erforderlich?

Folgende Unterlagen werden im Regelfall für die Bewertung einer Immobilie benötigt:

  • Aktueller Grundbuchauszug,
  • Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Liegenschaftskarte, ggf. auch Liegenschaftsbuch)
  • Planungsrechtliche Auskunft (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Landschaftsplan, Satzungen)
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster
  • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
  • Erschließungs- und Anliegerkostenbescheid
  • Kanalanschlussbescheinigung
  • Auszug aus der Bodenrichtwertkarte
  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibung
  • Berechnung der Wohn- bzw. Nutzflächen
  • Berechnung der Bruttogrundfläche
  • Berechnung des Bruttorauminhalts
  • Energieausweis
  • bei Wohnungs- und Teileigentum zusätzlich

    • Teilungserklärung
    • Letzte Verwalterabrechnung
    • Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre

  • bei Mietobjekten zusätzlich

    • Aktuelle Mieterliste mit Nettomieten
    • Mietverträge mit Nebenkostenabrechnung
    • Aufstellung der Betriebskosten

  • bei Erbbaurechten zusätzlich

    • Erbbaurechtsvertrag
    • Jährlicher Erbbauzins am Bewertungsstichtag

  • bei Rechten (Wohnungsrecht, Nießbrauchrecht, Rentenrecht, Pflegeverpflichtung) zusätzlich

    • Vertragsgrundlage der Eintragung
    • Geburtsdatum der Berechtigten

  • bei Grunddienstbarkeiten (Leitungsrechte, Wegerechte etc.) zusätzlich

    • Vertragsgrundlage der Eintragung
    • Lageplan der betroffenen Teilfläche

Darüber hinaus ist in der Regel eine Einsichtnahme in die städtische Bauakte erforderlich.
Sofern die Unterlagen durch das Büro der Sachverständigen beschafft werden, ist eine Vollmacht des Eigentümers/Handlungsbevollmächtigten erforderlich.


Ist der/die Sachverständige zur Verschwiegenheit verpflichtet?

Die im Rahmen der gutachterlichen Tätigkeit gewonnenen objekt- und personenbezogenen Erkenntnisse unterliegen der Schweigepflicht und dürfen weder der eigenen Verwertung noch dem Interesse Dritter dienen.


Warum einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständige beauftragen?

Die Bezeichnung "Sachverständiger" ist in Deutschland nicht gesetzlich geschützt. Im Prinzip darf sich jeder als "Sachverständiger" bezeichnen und Gutachten anfertigen.

Dahingegen ist die Bezeichnung "Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger" (Ö.b.u.v. Sachverständiger) gesetzlich geschützt. Eine öffentliche Bestellung kann nur durch hoheitliches Handeln zustande kommen. Öffentlich bestellende und vereidigende Einrichtungen sind beispielsweise per Gesetz bzw. Verordnung ermächtigte Körperschaften des Öffentlichen Rechts (z.B. Ingenieur- und Architektenkammern, Industrie- und Handelskammern, Handwerkskammern) oder Ministerien.

Der Unterschied zwischen den Sachverständigen zeigt sich bei der Qualifikation. Der Weg zur Öffentlichen Bestellung ist ein langwieriger und teilweise kostenintensiver Prozess, der strenge Maßstäbe an die Qualifikation und den Nachweis der besonderen Sachkunde stellt.

Die Voraussetzungen für die Öffentliche Bestellung sind in den Sachverständigenordnungen der Bestellungskörperschaften geregelt. Die Tätigkeit eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist nicht auf den jeweiligen Kammerbezirk oder auf ein Bundesland begrenzt. Eine öffentliche Bestellung ist in der Regel auf ein einzelnes Fachgebiet beschränkt, welches immer zwingend zusammen mit der bestellenden Körperschaft benannt werden muss.

Für die Zulassung zur Prüfung für eine öffentliche Bestellung müssen folgende Voraussetzungen nachgewiesen werden:

  • persönliche Eignung
  • Einhaltung der Altersgrenze (Mindest- oder Höchstalter)
  • Berufserfahrung, in der Regel mindestens fünfjährige Tätigkeit
  • einschlägige Vorbildung und weiterführende Qualifikationen
  • forensische Kenntnisse
  • Gutachten unterschiedlichster Ausprägung mit Schwierigkeitsgraden
  • Mindestdeckungen der Berufshaftpflichtversicherung
  • eintragungsfreies Führungszeugnis
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
  • Nachweis der besonderen Sachkunde.

Die schriftliche und mündliche Prüfung zum Nachweis der besonderen Sachkunde setzt einen erheblichen Weiterbildungsaufwand voraus, da für eine öffentliche Bestellung eine "normale“ Sachkunde nicht ausreicht. Nur bei Nachweis der besonderen Sachkunde kann nach erfolgreicher Prüfung eine öffentliche Bestellung erfolgen. Damit ist zumindest für den Regelfall sichergestellt, dass diese Sachverständigen über ausreichendes Know-how verfügen.

In einer ganzen Reihe von Fällen (insbesondere Gerichts- bzw. notarielle -) werden deshalb ausschließlich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beauftragt, da diese ihre Qualifikation und Unparteilichkeit nicht mehr nachweisen müssen.

Seit einigen Jahren erfolgt die öffentliche Bestellung in der Regel nur noch befristet (im Allgemeinen für 5 Jahre). Für die Verlängerung erfolgt in regelmäßigen Abständen eine sehr genaue Prüfung auf Einhaltung der Weiterbildungsverpflichtung und auch eine Qualitätskontrolle der Gutachten durch die bestellende Körperschaft bzw. deren Ausschüsse.

Neben den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gibt es im Bereich der Wertermittlung unter anderem

  • zertifizierte Sachverständige
  • verbandsanerkannte Sachverständige und
  • freie Sachverständige.

Bei den zertifizierten Sachverständigen ist zwischen dem reguliertem und dem nicht reguliertem Bereich zu unterscheiden.

Im nicht regulierten Bereich arbeiten privatrechtlich organisierte Akkreditierungsstellen, die vom „zertifizieren“ leben. Oftmals wird dort mehr auf Masse als auf Klasse gesetzt.

Abgesehen von einigen wenigen Ausnahmen im regulierten Bereich, bestehen keine komplexen Anforderungen an die Berufsausübung zertifizierter Sachverständiger, wie sie für die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gelten.

Insbesondere bei „freien Sachverständigen“ und auch bei „verbandsanerkannten Sachverständigen“ wird häufig versucht, fehlende Qualifikationen oder Eignungen durch „Marketing-Maßnahmen“ auszugleichen. Im Gegensatz dazu sind die Werbemöglichkeiten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erheblich eingeschränkt.